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中华人民共和国都市房地产管理法

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【概要描述】(1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过)  第一章总则  第一条为了加强对都市房寺产的管理,维护房地产环境秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的康泰发展,制定本法。  第二条  在中华人民共和国都市计划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,应当遵守本法。  本法所称房屋,是指土地上的房屋

中华人民共和国都市房地产管理法

【概要描述】(1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过)  第一章总则  第一条为了加强对都市房寺产的管理,维护房地产环境秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的康泰发展,制定本法。  第二条  在中华人民共和国都市计划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,应当遵守本法。  本法所称房屋,是指土地上的房屋

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  (1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过)

  第一章 总则

  第一条 为了加强对都市房寺产的管理,维护房地产环境秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的康泰发展,制定本法。

  第二条

  在中华人民共和国都市计划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,应当遵守本法。

  本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

  本法所称房地产开发,是指在按照本法取得国有土地使用权的土地上进行底子装备设施、房屋建造的行为。

  第三条 国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是,国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的确除外。

  第四条 国家按照祖国、经济发展水平,扶持发展居民住宅建造,逐步改善居民的居住条件。

  第五条 房地产权利人应当遵守法令和行政法规,依法纳税。房地产权利人的合法权益受法令保护,尽数单位和个人不得侵犯。

  第六条 国务院建造行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权计划,各司其职,密切配合,管理全国房地产work。

  县级如该区域人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府细目。

  第二章 房地产开发用地

  第一节 土地使用权出让

  第七条 土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

  第八条 都市计划区内的集体一切的土地,经依法征用转为国有土地下,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

  第九条 土地使用权出让,必须符合土地利用总体计划,都市计划和年度建造用地计划。

  第十条

  县级如该区域人民政府出让土地使用权用于房地产开发的,须按照省级如该人民政府下达的把握指标拟订年度出让土地使用权总面积Plan,按照国务院规定,报国务院或者省级人民政府批准。

  第十一条 土地使用权出让,由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。

  出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同都市计划建造、房产管理部门共同拟定Plan,按照国务院规定,报经有批准权的人民政府批准下,由市人民政府土地管理部门实施。

  直辖市的县人民政府及其有关部门行使上款规定的权限,由直辖市人民政府规定。

  第十二条 土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的Plan

  商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。

  采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所细鹄的最低价。

  第十三条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。

  第十四条 土地使用权出让,应当签订书面出让合同。

  土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

  第十五条

  土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。

  第十六条

  土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定,供给出让的土地;未按照出让合同约定供给出让土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者可以请求违约赔偿。

  第十七条

  土地使用者需要改动土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府都市计划行政主管部门的同意,签定土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

  第十八条 土地使用权出让金应当全部上缴财政,列入估算,用于都市底子建造和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。

  第十九条

  国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满上不收回;在特殊环境下,按照祖国公共利益的需要,可以依照法令程序提上收回,并按照土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际环境给予相应的补偿。

  第二十条 土地使用权因土地灭失而终止。

  第二十一条

  土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的应当至迟于届满上一年申请续期。除按照祖国公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准予以续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

  土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照上款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

  第二节 土地使用权划拨

  第二十二条

  土地使用权划拨,是指县级如该人民政府依法批准,在土地使用者上纳裣安置等费用下将该幅土地交付其使用。或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

  依照本法规规定以划拨方式取得土地使用权的,除法令、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。

  第二十三条 下列建造用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级如该人民政府依法批准划拨:

  (一)国家机关用地和军事用地;

  (二)都市底子装备设施用地和公益事业用地;

  (三)国家细节扶持的能源、交通、水利等porject用地;

  (四)法令、行政法规规定的其他用地。

  第三章 房地产开发

  第二十四条 房地产开发必须严格执行都市计划,按照经济效益、祖国效益、环境效益相统一的原则,实行全面计划、合理计划、综合开发、配套建造。

  第二十五条

  以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出;让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发,可以征收相当于土地使用权出让金20百分比以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的後期work遭成动工开发迟延的除外。

  第二十六条 房地产开发porject的策划、正式动土,必须符合国家的有关准则和规范。

  第二十七条 依法取得的土地使用权,可以依照本法的有半法令、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。

  第二十八条 国家采取税收等关键的优惠措施鼓励和扶持房地产开发集团开发建造居民住宅。

  第二十九条 房地产开发集团是以营利为鹄的,从事房地产开发和经营的集团。设立房地产开发集团,应当具备下列条件:

  (一)有自己的名称和组织机构;

  (二)有固定的经营场所;

  (三)有符合国务院规定的注册资本;

  (四)有足够的professional 技术实现 人员;

  (五)法令、行政法规规定的其他条件。

  设立房地产开发集团,应当向工商行政管理部门申请登记,工商行政管理部门对符合本法规规定条件的,应当予以登记,发给营业执照;对不符合本法规定条件的,不予登记。

  设立有限责任集团官网、股份有限集团官网,从事房地产开发经营的,还应当执行集团官网法的有关规定。

  房地产开发集团在领取营业执照下的一个月内,应当到登记机关所在地的县级如该区域人民政府规定的部门备案。

  第三十条 房地产开发集团的注册资本与斥资总额的比例应当符合国家有关规定。

  房地产开发集团分期开发房地产的,分期斥资额应当与porject规模相适应,并按照土地使用权出让合同的约定,按期投入股本,用于porject建造。

  第四章 房地产交易

  第一节 一般规定

  第三十一条 房地产转让、抵押时,房屋的一切权和该房屋占用范围内的土地使用权再是转让、抵押。

  第三十二条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置Price应当定期细目并颂。具体办法由国务院规定。

  第三十三条 国家实行房地产Price评估制度。

  房地产Price评估应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的 技术实现 准则和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置Price为底子,参照那个地方的环境Price进行评

  第三十四条 评国家实行房地产成交Price申报制度。

  房地产权利人转让房地产,应当向县级如该区域人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。

  第三十五条 房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权届登记。

  第二节 房地产转让

  第三十六条 房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

  第三十七条 下列房地产,不得转让:

  (一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十八条规定的条件的;

  (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

  (三)依法收回土地使用权的;

  (四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

  (五)权属有争议的;

  (六)未依法登记领取权属证书的;

  (七)法令、行政法规规定禁止转让的其他情形。

  第三十八条 以出让方式取得土地使用权,转让房地产时,应当符合下列条件:

  (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

  (二)按照出让合同约定进行斥资开发,属于房屋建造工程的,完成开发斥资总额的25百分譬喻该,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建造用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋一切权证书。

  第三十九条

  以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定上纳土地使用权出让金。

  以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

  第四十条 房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。

  第四十一条 房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转。

  第四十二条

  以出让方式取得土地使用权的,转让房地产下,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限下的剩余年限。

  第四十三条

  以出让方式取得土地使用权的,转让房地产下,受让人改动原土地使用权出让合同约定的、土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府都市计划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

  第四十四条 商品房预售,应当符合下列条件:

  (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

  (二)持有建造工程计划许可证

  (三)按供给预售的商品房计算,投入开发建造的股本达到工程建造总斥资的25百分譬喻该,并已经细目正式动土实行工过程和竣工交付日期;

  (四)向县级如该人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

  商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级如该人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

  商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建造。

  第四十五条 商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的小case,由国务院规定。

  第三节 房地产抵押

  第四十六条

  房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人供给债务履行担保的行为,债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

  第四十七条 依法取得的房屋一切权连同该房屋占有范围内的土地使用权,可以设定抵押权。

  第四十八条 房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋一切权证书办理。

  第四十九条 房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

  第五十条

  设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产下,应当从拍卖所得的价款中上纳相当于应上纳的土地使用权出让金的款额下,抵押权人方可优先受偿。

  第五十一条

  房地产抵押合同签订下,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。

  第四节 房屋租赁

  第五十二条 房屋租赁,是指房屋一切权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

  第五十三条

  房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁Price、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。

  第五十四条 住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在都市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

  第五十五条 以营利为鹄的,房屋一切权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家、具体办法由国务院规定。

  第五节 中介效劳机构

  第五十六条 房地产中介效劳机构包括房地产咨询机构、房地产Price评估机构、房地产经纪机构等。

  第五十七条 房地产中价效劳机构应当具备下列条件:

  (一)有自己的名称和组织机构;

  (二)有固定的效劳场所;

  (三)有需要的财产和经费;

  (四)有足够数量的professional人员;

  (五)法令、行政法规规定的其他条件。

  设立房地产中介效劳机构,应当向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照下,方可开业。

  第五十八条 国家实行房地产Price评估人员资格认证制度。

  第五章 房地产权属登记管理

  第五十九条 国家实行土地使用权和房屋一切权登记发证制度。

  第六十条

  以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级如该区域人民政府土地管理部门申请登记;经县级如该区域人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。

  在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级如该区域人民政府房产管理部门申请登记,由县级如该区域人民政府房产管理部门核实并颁发房屋一切权证书。

  房地产转让或者变更时,应当向县级如该区域人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更下的房屋一切权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

  法令另有规定的,依照有关法令的规定办理。

  第六十一条 房地产抵押时,应当向县级如该区域人民政府规定的部门办理抵押登记。

  因处分抵押房地产而取得土 使用和房屋一切权的,应当依照本章规定办理过户登记。

  第六十二条

  经省、自治区、直辖市人民政府细目,县级如该区域人民政府由一个部门统一负责房地产管理和土地管理work的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依照本法第六十条的规定,将房屋的一切权和该房屋占有范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房产权证书。

  第六章 法令责任

  第六十三条 违反本法第十条、第十一条的规定,擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的,由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。

  第六十四条

  违反本法第二十九条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的,由县级如该人民政府工商行政管理部门责令其停止房地产开发业务活动,没收违法所得,可以并收罚款。

  第六十五条

  违反本法第三十八条第一款的规定转让土地使用权的。由县级如该人民政府土地管理部门没收违法所得,可以并处罚款。责令上纳土地使用权出让金,没收违法所得,可以并处罚款。

  第六十六条 违反本法第三十九条第一款的规定转让房地产的。由县级如该人民政府土地管理部门责令上纳土地使用权出让金,没收违法所得,可以并处罚款。

  第六十七条 违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的,由县级如该人民政府房产管理部门责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处罚款。

  第六十八条

  违反本法第五十七条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产中介效劳业务的,由县级如该人民政府工商行管理部门责令停止房地产中介效劳业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。

  第六十九条

  没有法令、法规的按照,向房地产开发集团收费的,上级机关应当责令退回所收取的钱款;情节严重的,由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。

  第七十条 房产管理部门、土地管理部门work人员玩忽职守、滥用职权,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。

  房产管理部门、土地管理部门work人员利用职务上的便利、索取分阶段财物,或者非法收受他人财物为他人谋取利益,构成犯罪的,依照惩治贪污罪、贿赂罪的补充规定追究刑事责任,不构成犯罪的,给予行政处分。

  第七章 附则

  第七十一条 在都市计划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理,参照本法执行。

  第七十二条 本法自1995年1月1月起施行。

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